一、舊宮附近的大眾浴池？

在舊宮鎮(zhèn)上有。舊宮鎮(zhèn)屬于北京大興區(qū)的一座古鎮(zhèn)，里面的洗浴池也有很多的。服務(wù)態(tài)度很好，干凈衛(wèi)生就行。舊宮附近還有亦莊也有。

二、北京舊宮附近的房子怎么樣？

舊宮不“舊”，是近年南城的規(guī)劃熱詞。

隨著舊宮鎮(zhèn)被劃入經(jīng)開(kāi)區(qū)，定位為亦莊綜合配套服務(wù)區(qū)。由中海以24.8億，溢價(jià)率11%拿下的舊宮鎮(zhèn)A2-2地塊，案名正式公布——中海興叁號(hào)院。

不少粉絲朋友問(wèn)，這個(gè)盤價(jià)格多少合理，值得投錢買入嗎？今天咱們通過(guò)12維度全方面測(cè)評(píng)，給大家做參考。

結(jié)論先說(shuō)一下，66500/平米是測(cè)評(píng)合理均價(jià)。

測(cè)評(píng)A：項(xiàng)目區(qū)位

【維度1：板塊隸屬】

拆哥地產(chǎn)里講過(guò)，舊宮次新房主要分為兩個(gè)板塊——舊宮東片（藍(lán)圈）、舊宮西片（紅圈）。

兩個(gè)板塊迥然不同。東片臨鐵，西片貼近京臺(tái)高速（G3）。舊宮西片也有人稱之為德賢板塊。東、西兩片2008年以后的整體品質(zhì)持平，西片的德賢公館領(lǐng)先。

房?jī)r(jià)上，東片價(jià)格65000左右，西片平均62000。【維度2：道路和地鐵】

項(xiàng)目位于南四環(huán)德賢路東側(cè)，身處大興、朝陽(yáng)二區(qū)分界處，距南四環(huán)（榴鄉(xiāng)橋）1000米。

軌道交通方面，距地鐵亦莊線肖村站2.1公里，距M8號(hào)線和義站2.4公里。

地鐵亦莊線遠(yuǎn)期有與M5、M10跨線運(yùn)營(yíng)，我們查閱了規(guī)劃，但沒(méi)有在舊宮西片增設(shè)站點(diǎn)。（參見(jiàn)文章：2035年北京巨量軌道，哪些房子有變化？）

【維度3：周邊環(huán)境】

雖然地塊隸屬大興的北部邊境，可在項(xiàng)目東北方位約600米開(kāi)外的污水處理廠，卻是朝陽(yáng)的地界。

中海舊宮項(xiàng)目到污水處理廠最西南角的池子距離是502米。

不過(guò)相比國(guó)韻村、首開(kāi)保利熙悅誠(chéng)郡以及中冶德賢公館等，中海興叁號(hào)院距離污水處理廠更近。

污水處理廠雖存在多年，可已進(jìn)行了有效的規(guī)劃、“美容”，有周邊社區(qū)居民也直言其對(duì)日常生活影響不大。

502米確實(shí)在氣味上沒(méi)有太大影響。唯一就是會(huì)對(duì)中海興叁號(hào)院外圍樓棟的高層視野產(chǎn)生一定干擾，所以相應(yīng)廠景房源的內(nèi)部?jī)r(jià)差應(yīng)該拉大。

至于粉絲朋友問(wèn)的污水處理廠東北角的疑似“大罐子”，其實(shí)問(wèn)題不大。望京的經(jīng)驗(yàn)，只有在400米范圍內(nèi)正對(duì)著，才會(huì)嚴(yán)重影響房?jī)r(jià)。

除非是做生意的人，特別在意這個(gè)事情。

【維度4：四至圍合】

舊宮西片（德賢板塊）有些房源（德賢公館和熙悅誠(chéng)郡西側(cè)）受京臺(tái)高速噪音影響，噪音比無(wú)噪音房房?jī)r(jià)要低。

同為“宮”字號(hào)地段，太陽(yáng)宮的16萬(wàn)一平以上二手房，同小區(qū)內(nèi)部噪音大小也影響房?jī)r(jià)。

相對(duì)上述部分二手房，中海興叁號(hào)院距離西側(cè)封閉高速路遠(yuǎn)，也就意味著擁有相對(duì)更減噪的居住舒適度。

而毗鄰涼水河，2公里內(nèi)有旺興湖公園、碧海公園等近10個(gè)生態(tài)公園環(huán)繞，算是有效提升了周邊生態(tài)環(huán)境的維度。

不過(guò)相對(duì)來(lái)說(shuō)，舊宮南片（五環(huán)外）的和錦誠(chéng)園的生態(tài)環(huán)境略勝一籌。

測(cè)評(píng)B：配套設(shè)施

【維度5：學(xué)區(qū)】

舊宮西片主要對(duì)口的學(xué)校是誰(shuí)？大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)第二中心小學(xué)，原名德茂小學(xué)。兩個(gè)校區(qū)，東校區(qū)在五環(huán)外。

學(xué)籍當(dāng)然沒(méi)有劃進(jìn)經(jīng)開(kāi)區(qū)。學(xué)區(qū)的量級(jí)直接作用在房?jī)r(jià)上。在經(jīng)開(kāi)區(qū)的中海京叁號(hào)院，拆哥預(yù)判的價(jià)格是市值能接近8萬(wàn)/平米?，F(xiàn)在回頭看，果不其然，同地段高檔小區(qū)二手房?jī)r(jià)（亦莊金茂悅為例）已經(jīng)突破了8萬(wàn)。

學(xué)區(qū)不佳也是決定了舊宮西片（德賢板塊）房?jī)r(jià)一直漲不上來(lái)的掣肘因素。今年3月份，有知識(shí)星球會(huì)員也提到了這個(gè)問(wèn)題，十分困惑。

如果再讓我預(yù)測(cè)，學(xué)區(qū)現(xiàn)狀讓德賢板塊突破7萬(wàn)的阻力不小。

【維度6：商業(yè)】

與項(xiàng)目隔德賢路相望的，是世界之花愛(ài)琴海廣場(chǎng)，這個(gè)南四環(huán)沿線的商業(yè)地標(biāo)，穿過(guò)人行天橋可以到達(dá)。

測(cè)評(píng)C：社區(qū)

【維度7：園林風(fēng)格】

藏峰系，作為中海藏峰系產(chǎn)品，園林設(shè)計(jì)一直是亮點(diǎn)。2022年初的中海京叁號(hào)院售樓處更換沙盤以及園林設(shè)計(jì)的減配事件，引發(fā)了討論，仍讓很多人記憶猶新。

正常的變更其實(shí)難以避免，但希望中海興叁號(hào)院東南亞沉浸式度假風(fēng)的園林改動(dòng)的空間越小越好。

【維度8：樓座排布】

而在樓座排布上，中海興叁號(hào)院優(yōu)點(diǎn)是錯(cuò)落有致，講究軸線的美感。缺點(diǎn)有個(gè)別相鄰樓棟，東西間距大致看在5-10米之內(nèi)，這樣在冬天極低的日照下，陰影面積會(huì)擴(kuò)大，從而對(duì)后面低樓層采光產(chǎn)生影響。

如果在意隱私、內(nèi)心敏感的女生，把邊個(gè)別房間會(huì)有斜向?qū)σ?，具體也要分人。

【維度9：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)】

中海興叁號(hào)院是一個(gè)十分純粹的社區(qū)，首先在于項(xiàng)目建設(shè)用地面積2.35萬(wàn)㎡，規(guī)劃建面5.88萬(wàn)㎡，容積率2.5，地塊屬性純粹，為純住宅用地，不含商業(yè)配建，沒(méi)有保障性住房，這是優(yōu)點(diǎn)。

測(cè)評(píng)D：戶型

【維度10：戶型格局】

面積段，143-186平，純粹改善為主。144平戶型，做到了四居室的布局，比較方正。優(yōu)點(diǎn)是南向三面寬+全明格局，南向總面寬超過(guò)10米，北向兩間臥室兩連。

兩個(gè)缺點(diǎn)，一個(gè)是客廳面寬偏窄，3.95米。一般買120平米以上大房子的人，客廳的基礎(chǔ)需求是面寬4.2米，稍微有遺憾（紅標(biāo)）；第二是客廳背景墻進(jìn)深，因?yàn)榕P室開(kāi)門，稍顯局促（綠標(biāo)）。

此外，因?yàn)槟舷蛐》块g背靠電梯井，進(jìn)深沒(méi)有衣帽間的余地，避免電梯的噪音，圖上顯示中海做了小隔墻，也算用心了（藍(lán)標(biāo)）。不過(guò)要確認(rèn)下中間的填充物是啥。

【維度11：契稅問(wèn)題】

提示一點(diǎn)，南城買房人相對(duì)精打細(xì)算，140平米是“普通住宅面積線”，144平米剛好超過(guò)，交房時(shí)契稅是3%，也就是近30萬(wàn)元。

二手房階段，買家無(wú)論是首套房二套房，都是3%，也就是30萬(wàn)元。如果與同地段首開(kāi)熙悅誠(chéng)郡做對(duì)比，140平米以上戶型首套契稅只有1.5%。15萬(wàn)的差距。

大家注意，熙悅誠(chéng)郡整體戶型區(qū)間小，均價(jià)在66000。128平米二手房是3+1戶型，有的人把5平米小陽(yáng)臺(tái)改造為保姆間。二手房準(zhǔn)四居成交價(jià)870萬(wàn)左右，而中海新房則需要1000萬(wàn)出頭。未來(lái)在二手房市場(chǎng)上，也有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

【維度12：建筑用材】

不僅是居室內(nèi)部，中海興叁號(hào)院采用的是國(guó)際化大平層建筑標(biāo)配，玻璃幕墻+鋁板+石材+仿石涂料，真是各種提升檔次的外立面材料，輪番使用。

對(duì)標(biāo)的二手房德賢公館是全干掛石材，兩者基本打平——全石材更容易俘獲中年人的心。

測(cè)評(píng)E：價(jià)格結(jié)果

因?yàn)榕d叁號(hào)院是143平米起步，同面積區(qū)間對(duì)比同為大戶型二手房的中冶德賢公館——德賢公館目前各款在售的均價(jià)是6.25萬(wàn)/平，中海興叁號(hào)院與之相比，遠(yuǎn)離封閉高速，均價(jià)可+1500，10年產(chǎn)品迭代，品質(zhì)的提升，均價(jià)可+2500。

所以我們對(duì)中海興叁號(hào)院當(dāng)前合理的價(jià)格初步判定：62500（德賢公館大均價(jià)）+1500（無(wú)噪音）+2500（品質(zhì)提升）=66500元

換言之，2022年6月的時(shí)間點(diǎn)，中海舊宮項(xiàng)目的公允價(jià)值是66500元/平。根據(jù)舊宮板塊二手房6年來(lái)的走勢(shì)，二手房有不滿兩年增值稅的限制， 交房之后，出售房?jī)r(jià)在7.1萬(wàn)/平左右，投資買房人的“套利”空間小。

如果問(wèn)買中海興叁號(hào)院支不支持，我們認(rèn)為還要多比較——交定金前一定要看過(guò)舊宮南片的和錦誠(chéng)園、舊宮東片二手房紫郡府、舊宮西片德賢公館，在多方面比較后，再謹(jǐn)慎做決定。

三、北京舊宮地鐵附近的旅店？

北京故宮附近有一些小的旅店，價(jià)格是不貴的，基本上在100到200之間，距離不遠(yuǎn)，也就是一到倆公里。在大都市這就是便宜的啊，太離譜的小心啊。

四、北京的舊宮附近有哪些適合看書的地方？

我也在找。下了班可以看書學(xué)習(xí)的地方，我在舊宮。

五、什么app可以找附近婚紗攝影？

美團(tuán)APP上就可以找到的。

美團(tuán)的第二頁(yè)專門一項(xiàng)就是婚紗攝影。點(diǎn)擊進(jìn)入，篩選附近幾公里以內(nèi)的，后面都會(huì)有距離您幾公里的提示，然后選擇想詢問(wèn)的，進(jìn)去瀏覽，一般上面都有具體地址以及電話。可以先打過(guò)去問(wèn)問(wèn)情況，多了解幾家做個(gè)對(duì)比。

六、舊宮那附近有什么可玩的？

碧海公園

碧海公園郊野小公園，不是網(wǎng)紅，光顧的人也不多，門口有個(gè)小停車場(chǎng)，住在周邊的過(guò)來(lái)散散步，呼吸新鮮空氣還挺好的，路遠(yuǎn)的著實(shí)

七、鳳陽(yáng)婚紗攝影，鳳陽(yáng)最好的婚紗攝影店是？

我們莊子里的都是在鳳陽(yáng)上花轎拍的婚紗照，價(jià)格公道又實(shí)惠~~而且服務(wù)又好，口碑很好的

八、婚紗攝影的利潤(rùn)？

首先，婚紗攝影工作室的盈利點(diǎn)在于談單環(huán)節(jié)和客戶選片環(huán)節(jié)。談單環(huán)節(jié)是新人們預(yù)定拍照的時(shí)間，而客戶選片子的數(shù)量超出所定套餐外的片子，價(jià)格大概在30-80不等。

其次，婚紗攝影工作室的利潤(rùn)還來(lái)自于后期制作成相片、員工工資等1。一套8000元的婚紗照需要后期制作成相片，包括服裝的折舊、新娘的妝容等等一系列簡(jiǎn)單的扣除，利潤(rùn)大概在2000元左右1。

九、大興舊宮附近，有什么旅店嗎？

舊宮中學(xué)對(duì)面的溫馨旅館，價(jià)格不貴。而且開(kāi)店比較早了，不過(guò)只能晚上洗澡。

十、2021赫拉宮邸婚紗攝影怎么樣？

我買過(guò)這家套餐

《赫拉婚紗》真的是一間很棒的工作室，不僅性價(jià)比高，拍攝水平更高，比那些大牌影樓強(qiáng)多了。工作室雖然不大，但是麻雀雖小五臟俱全，尤其是攝影師，真是太好了。初次見(jiàn)面，就感覺(jué)攝影師很親切隨和，通過(guò)觀察客人的言談舉止，就能確定其適合的拍攝風(fēng)格，