彭叔有六個原因，認為2020年二手房市場將要涼涼。

一、居民杠桿率的高度攀升，個人住房貸款余額的高度翻倍。剛需實在沒錢買房了。

大家看這兩組數(shù)據(jù)估計可以更加的直觀：

1、2004年我國的個人住房貸款余額為1.6萬億元，2019年我國個人住房貸款余額為30萬億。對比04年，在15年的時間里，住房貸款數(shù)量翻了接近20倍。

2、2008年我國的居民杠桿率為18%，2019年我國的居民杠桿率為55.8%，11年時間，全國居民的杠桿率翻了3倍多。

以前如果說我國還不懂什么叫超前消費，那么現(xiàn)在是人人都在超前消費了。居民杠桿率這么高，哪里還有錢再去沖擊房價呢。

二、全國各地二手房庫存都達到了超級高庫存的時間，如果說新房去庫存時間超過1年就是高庫存的話，那么現(xiàn)在各地的二手房去庫存時間已經(jīng)平均達到4年，就已經(jīng)是常態(tài)了。

舉幾個二線城市二手房去庫存的時間給大家看看（為了統(tǒng)一數(shù)據(jù)的來源，全部使用綠中介的數(shù)據(jù)）：

1、南京，當前二手房的庫存量為75279套，一年銷售二手房的套數(shù)為13296套，那么去二手房庫存的時間為5.66年。

2、杭州，當前二手房的庫存量為59719套，一年銷售二手房的套數(shù)為16504套，那么去二手房庫存的時間為3.61年。

3、濟南，當前二手房的庫存量為45334套，一年銷售二手房的套數(shù)為5320套，那么去二手房庫存的時間為8.52年。

4、青島，當前二手房的庫存量為63777套，一年銷售二手房的套數(shù)為8513套，那么去二手房庫存的時間為7.49年。

5、成都，當前二手房的庫存量為120828套，一年銷售二手房的套數(shù)為47957套，那么去二手房庫存的時間為2.51年。

時間有限，就不例舉太多了，全國目前所有二線城市里面，成交量最高的就是成都了，都還需要2年半的時間才能將二手房的庫存給清理完，更別說其他的城市了。當房子失去了流通性的時候，就會真的成為不動產(chǎn)。

三、房價一年不漲就是跌。

全國2019年二手房價漲幅為3.7%，是歷史首次房價的漲幅還抵御了銀行貸款利率的漲幅。大家現(xiàn)在不管是投資買房，還是自住買房，都是需要靠貸款來完成。那么當房價的漲幅還低于銀行的貸款利率時，人們早買房，就等于早虧本。2019年的樓市整體表現(xiàn)還算是平平安安，結果漲幅還只有這么一點點，那么可想而知，2020年的二手房將會是什么樣子。當越來越多的人意識到持有房產(chǎn)已經(jīng)是個虧錢的買賣，那么勢必會想辦法將手中的二手房變成現(xiàn)金。大量的二手房上架，必定又會對房價產(chǎn)生大量的沖擊，大家都在搶跑，房價不跌才怪。

四、剛需的數(shù)量越來越少，彭叔就拿剛需中最牛的兩種剛需來說，一種是結婚剛需，一種是為孩子剛需，這兩種剛需應該是市場上最剛最剛的剛需了。大家請看下面的數(shù)據(jù)：

1、先看一組結婚的數(shù)據(jù)：

2014年，全國結婚對數(shù)為1306.7萬對。

2015年，全國結婚對數(shù)為1224.7萬對。

2016年，全國結婚對數(shù)為1142.8萬對。

2017年，全國結婚對數(shù)為1063.1萬對。

2018年，全國結婚對數(shù)為1013.9萬對。

2019年，全國結婚對數(shù)為947.1萬對。

大家可以看出來，結婚人數(shù)在明顯降低，那么結婚的人都少了，就意味著為了結婚而剛需買房的人肯定是越來越少的。

2、再看一組人口出生的數(shù)據(jù)：

2016年，全國新生兒數(shù)量為1786萬人。

2017年，全國新生兒數(shù)量為1723萬人。

2018年，全國新生兒數(shù)量為1523萬人。

2019年，全國新生兒數(shù)量為1465萬人。

這個數(shù)據(jù)不難理解吧，新生兒代表了未來的剛需和需要上學的學區(qū)房。眾所周知，現(xiàn)在全國各地的學校是越蓋越多，那么新生兒卻在減少，以后需要學區(qū)房的人將會越來越少，這部分剛需人群也會降低。

當結婚剛需、上學剛需的人數(shù)都在減少的時候，普通人買房的數(shù)量將會更加減少。

五、收入的降低。

今年這個情況，很多地方至今工都還沒開，去年還在的公司，今年還會不會開都兩說。失業(yè)人數(shù)肯定會很多，那么多人去找工作，你覺得今年的工資還會漲嗎？既然工資都不漲了，你說房價還會漲嗎？

六、高收入群體的需求降低。很多人說決定一個城市房價的不是那些普通的打工仔，而是那些手里有錢的有錢人。那么既然他們手里都有錢了，他們肯定早就已經(jīng)解決了自住這一基本需求，剩下來的就是投資性需求?，F(xiàn)在房價的漲幅連銀行利息高都沒有，那些有錢人不是傻子，他們會猴還精，早在去年，有錢人就已經(jīng)開始將多余房產(chǎn)轉化為現(xiàn)金了。在經(jīng)濟沒有復蘇之前，他們是不會出手的。

其他的原因就不一一細說了，房子的漲跌無非就是供需關系、人們的購買力、杠桿率這些基本要素，現(xiàn)在這些基本要素都說明房價要跌，那么房價就自然會跌。

彭叔說的房子是以二手房為主，新房的話彭叔說不好。不過，大家要記住一點，只要你買了新房，不管你住沒住過，它都成了二手房，歸于二手房管。

2020年所有投資房子的人都會很難熬，我們靜靜看戲吧。