門面投資50萬，年租金收益2萬，換算成年租金回報(bào)率就是4%，個(gè)人認(rèn)為回報(bào)率太低，不值得投資。

投資門面的收益主要來自兩個(gè)方面，一是租金收益，二是門面自身增值。

從租金回報(bào)率來看，如今銀行同樣穩(wěn)妥的大額存單及理財(cái)產(chǎn)品年利率也在4%以上，比如國有大型銀行三年期利率4.18%的大額存單，民營銀行五年期利率5.5%的大額存單，而且獲得的收益持續(xù)穩(wěn)定。門面是有空置期的，收益相對不夠不穩(wěn)定，一旦多次出現(xiàn)空鋪待租情況，回報(bào)率一定會打折扣。

如果買的門面使用一半貸款，貸款利率又是在基準(zhǔn)利率上浮10%或以上，則每月除了支付給銀行本息，還要再掏1300多元墊進(jìn)去，前10年不會有任何收益，回報(bào)率更低，回本時(shí)間更長；如果買的是新鋪，沒有三五年不能形成商業(yè)氛圍，前期只能坐等虧本。

從門面自身增值情況來看，總價(jià)50萬的門面面積不會太大，可供租戶選擇經(jīng)營的項(xiàng)目不多，多數(shù)位于縣城，而且位置也不會很理想。通常情況下，租金回報(bào)率高低同時(shí)反應(yīng)出門面所在位置，4%的回報(bào)率顯然不是縣城核心區(qū)域。

縣城人口和收入都很有限，消費(fèi)能力也不足，商業(yè)環(huán)境是各層級城市中最差的，如果不在城市核心區(qū)域，加之新建小區(qū)都自帶商業(yè)配套，門面已經(jīng)過剩，想要通過增值彌補(bǔ)租金虧損希望不大。而且買到手的門面不是你想賣就會有人買的，過高的稅費(fèi)，注定接盤的人不多。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，網(wǎng)購成為潮流。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的今天，投資門面一定要謹(jǐn)慎。

智能手機(jī)時(shí)代，一機(jī)在手，天下購物。如今消費(fèi)主力軍年輕一代大都不喜歡逛街，網(wǎng)購就上淘寶、天貓、京東、拼多多，而吃飯就叫外賣送上門。受網(wǎng)店沖擊，人們的消費(fèi)方式和消費(fèi)觀念發(fā)生了改變，傳統(tǒng)實(shí)體店已經(jīng)沒有多少優(yōu)勢，門面房的投資價(jià)值也不斷下降。

目前世界經(jīng)濟(jì)疲軟，經(jīng)濟(jì)增速下降。高房價(jià)背景下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長連續(xù)低點(diǎn)徘徊，國民收入增加緩慢，房貸支出占比太高，能夠用于消費(fèi)的錢越來越少。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，實(shí)體店的生意很難做，關(guān)門轉(zhuǎn)讓的門面遍布大街小巷，投資門面風(fēng)險(xiǎn)很大，一鋪養(yǎng)三代的光景早已落花流水一去不復(fù)返了。